Las reglas restrictivas y los honorarios son sólo algunas cosas que cuidar.
Muchas comunidades residenciales tienen una estructura de asociación de propietarios (HOA por sus siglas en ingles) para ayudar a mantener un ambiente limpio y cohesivo en el vecindario. Además, cuando tu compras un condominio, un townhouse o una single house dentro de «un desarrollo planificado» también puedes encontrar la estructura de la HOA.
Mientras que la HOA a veces evitará que el propietario cargue con algunas responsabilidades, también puede venir con algunas obligaciones de propietario de vivienda.
Antes de comprar un hogar que te haga parte de un HOA, esto es lo que necesitas saber, y las preguntas que deberías hacer tanto a la asociación, como a ti y a tu familia.
Algunas claves para tomar en cuenta
Muchos condominios, cooperativas e incluso algunos vecindarios tienen asociaciones de propietarios de viviendas (HOA por sus siglas en ingles) compuestas por residentes miembros.
Los miembros de la HOA son elegidos entre los residentes y sirven para mantener terrenos, seguros maestros, servicios públicos comunitarios, así como las finanzas generales del complejo o comunidad del edificio.
La mayoría de las HOA’s requerirán que todos los propietarios de unidades paguen una carga mensual de mantenimiento y también pueden exigir evaluaciones especiales de una sola vez para cubrir grandes gastos comunitarios.
Los estatutos de la HOA explicarán cuáles son las responsabilidades de las asociaciones y cuáles son los propietarios de las unidades.
Planeado para el desarrollo
Para entrar en un desarrollo planeado a menudo se requiere que se unan a la HOA de la comunidad y pagar sus honorarios para ayudar a cubrir el mantenimiento de áreas comunes, estructuras compartidas y exteriores. La adhesión también le vincula a los pactos, condiciones y restricciones de la asociación (CC&R). Esas reglas podrían frustrar tu sueño de tener una puerta principal púrpura, digamos, o de dejar tu RV en la entrada, ya que los CC&R suelen incluir estipulaciones sobre la apariencia de tu hogar y los vehículos que puedes estacionar fuera de ella. Estadísticamente hablando, los estadounidenses tienen una oportunidad de vivir de uno en cinco hogares que forma parte de un HOA, según un análisis de datos del microeconomista aplicado Wyatt G. Clarke. Desde que se elaboró la estimación de Clarke (en 2017), las propiedades con HOA han aumentado aún más. ¿Es la vida en un desarrollo planeado una buena opción para ti? Y, en caso afirmativo, ¿de las tienen HOA cual te conviene mejor? Las respuestas a esas preguntas dependen no sólo de tus finanzas, sino de tu entusiasmo por las comodidades compartidas, la tolerancia por las reglas y las regulaciones y el confort con los miembros principales, ya que la mayoría de las HOA son supervisadas por voluntarios que viven en el desarrollo.
9 Consejos para la manejar las asociaciones de propietarios de viviendas
- Las tarifas varían ampliamente
Un estudio de Trulia que utilizó registros de la Encuesta sobre la Comunidad Estadounidense, encontró que las tarifas mensuales de la Asociación de Propietarios promediaron $ 331 al mes en 2015. Los promedios variaron desde un mínimo de $ 218 al mes en Warren, Michigan, hasta un máximo de $ 571 en la ciudad de Nueva York. Trulia descubrió que las cuotas son generalmente más altas en los edificios y complejos más antiguos con más unidades en general.
La cantidad y el tamaño de las comodidades del desarrollo también afectan las tarifas, según Nate Martinez, un agente de bienes raíces de RE / MAX Professionals en Glendale, Arizona. Por ejemplo, un desarrollo que está custodiado por una puerta y tiene una casa club y un campo de golf es probablemente imponga tarifas más altas que una que ofrezca una seguridad mínima y solo un área común modesta.
Las tarifas pueden diferir incluso dentro de un desarrollo, debido a las variaciones en los pies cuadrados, la ubicación y la orientación, todo lo cual puede afectar la cantidad de mantenimiento que requerirá la propiedad.
La mayoría de los servicios de listado múltiple (MLS) incluyen tarifas de HOA en el listado de propiedades. Eso debería garantizar que pueda acceder a la información a través de REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com y otros sitios de listas, según Martínez.
También debe averiguar la frecuencia con la que las tarifas han aumentado con el tiempo y cuánto. Si puede, obtenga un historial impreso de las cuotas de HOA por año durante los últimos 10 años. Martínez dice que las tarifas de una HOA generalmente no aumentan más de una vez al año. Según la experiencia de Martinez, los aumentos de las HOA se trazan habitualmente con tres a cinco años de anticipación, utilizando estimaciones de los costos futuros de servicios públicos, mano de obra, mantenimiento y más.
Examine estas proyecciones si están disponibles. Dado que son solo estimaciones, Martínez sugiere que también verifique la cantidad en la que se permite que las tarifas aumenten cada año según los estatutos de la Asociación de propietarios. En un nuevo complejo, esa investigación puede ayudar a determinar si las tarifas iniciales de la Asociación de propietarios han sido atractivamente, incluso artificialmente, subvaloradas para atraer a los propietarios y es probable que aumenten significativamente con el tiempo para cubrir la brecha entre los ingresos y los costos.
Alternativamente, también puede suceder lo contrario, es decir, las tarifas de la HOA para el nuevo desarrollo en realidad pueden bajar ligeramente con el tiempo a medida que se agregan más casas al desarrollo y hay más propietarios disponibles para compartir los costos fijos de la HOA.
2. Lo que obtienes también varía
Cuando compras una casa en una comunidad administrada, en realidad estás comprando un conjunto de obligaciones y derechos legales además del espacio físico para vivir, dice John Manning, corredor gerente de RE / MAX en Market en Seattle. Los derechos, servicios y comodidades precisos de los que es responsable la HOA pueden variar tanto como las tarifas que se cobran. “Una comunidad cerrada puede tener el mantenimiento de la puerta como el único acuerdo entre los propietarios de viviendas, o puede haber una Asociación de Propietarios con autoridad legal para administrar mucho más”, dice.
Mira lo que está incluido (y no incluido) que afectará las finanzas de tu hogar. ¿Tendrás que pagar la recogida de basura, por ejemplo? ¿Están incluidos los servicios públicos? ¿Cuáles? ¿Qué pasa con el servicio de cable y / o Internet?
Ten en cuenta que pagarás por los beneficios, como las instalaciones recreativas, ya sea que las uses o no. Averigua el horario de las áreas comunes, como piscinas y canchas de tenis, para determinar si se adecuarán a tu horario. Si crees que querrás compartir estas instalaciones con amigos o familiares, consulta las reglas y tarifas correspondientes al uso de los huéspedes.
Alinea las tarifas, y sus inclusiones y exclusiones, con las de otros desarrollos en el área, especialmente aquellos que ya están en tu lista corta. «Si deseas conocer los rangos de HOA para tu región, el mejor recurso sería a través de un realtor profesional que conozca las asociaciones de propietarios», dice el corredor Manning.
3. Pueden aplicarse tarifas adicionales
Una HOA puede adoptar uno de varios enfoques para la gestión financiera. Estas opciones afectan especialmente la forma en que financia los gastos inesperados y las inversiones de capital como reemplazar un sistema HVAC.
Según John Manning, corredor gerente de RE / MAX en Market en Seattle, «Algunas asociaciones prefieren una gran reserva de efectivo disponible para cumplir con las obligaciones de mantenimiento, legales o de administración a medida que surgen. Otras tienen tarifas más bajas y dependen de evaluaciones especiales: fondos cobrados fuera de las tarifas de la Asociación de propietarios — para reparaciones y mantenimiento «. Estos gravámenes son similares a las evaluaciones de impuestos que a veces cobran los gobiernos locales.
Así es como funciona la ruta de evaluación: cuando surge un gasto importante, como reemplazar un techo o un elevador, y las reservas de la Asociación de propietarios carecen de los fondos para pagarlo, la asociación puede cobrar a cada propietario una cuota especial. Estos gravámenes pueden ascender a miles de dólares.
Según Manning, el tamaño del fondo de reserva dependerá no solo del enfoque de la Asociación de Propietarios, sino también de la antigüedad, el estado y las comodidades del edificio. Los desarrollos a menudo elaboran planes plurianuales para reparaciones e inversiones de capital, incluidos sus costos anuales y el saldo esperado en el fondo de reserva en el momento en que se requerirán los desembolsos.
Solicita ver esos documentos, prestando especial atención a qué tan bien se alinean los gastos necesarios con el saldo del fondo de reserva. La ayuda profesional puede ser valiosa al estudiar detenidamente estas hojas de cálculo. Su empresa, dice Manning, es «hacer que los clientes discutan los estados financieros con un CPA quien es un experto en el análisis de las finanzas
La Asociación de Propietarios debería poder proporcionar dicha lista. Pregunta también si se planea realizar cuotas especiales en el futuro. Ten en cuenta que las economías de escala pueden significar que las cuotas especiales para un determinado gasto de capital pueden ser menores en las asociaciones de propietarios que tienen muchos miembros y mayores en las asociaciones de propietarios más pequeñas, donde un gasto similar tendrá menos propietarios para financiarlo.
4. Tarifas y aprobación de su hipoteca
Al contemplar la compra de una propiedad en un desarrollo planificado, por supuesto, tendrá en cuenta el impacto de sus cuotas de HOA en sus finanzas generales. También lo harán los posibles prestamistas hipotecarios.
Al igual que con los impuestos a la propiedad (que, por cierto, no están incluidos en las tarifas de la HOA en la mayoría de los desarrollos), los bancos considerarán sus tarifas mensuales de la HOA al decidir el monto de la hipoteca que podrá pagar. Como resultado, puede que tengas que lidiar con inconvenientes molestos al decidir entre propiedades. Las tarifas más altas de la HOA podrían dejarte con una cantidad menor aprobada para gastar en tu casa en comparación con la elección de una propiedad alternativa con tarifas bajas o sin tarifas.
Curiosamente, la presencia de tarifas no necesariamente reduce el valor de una propiedad; en todo caso, hay evidencia del efecto contrario. La investigación del microeconomista Clarke encontró que, después de igualar el tamaño y la ubicación de la vivienda, las propiedades que formaban parte de una HOA se vendían en un promedio de aproximadamente un 4% más que las que no estaban en una asociación. La prima es más alta, cuando la casa y el desarrollo son nuevos; declina con la edad.
Tu posible prestamista puede proporcionarte la cifra de pago de la hipoteca, y tu ya deberías tener los números de impuestos sobre la propiedad y de la tarifa de la Asociación de propietarios. Si recién estás comenzando con la búsqueda de tu casa, y aún no tienes relaciones con ningún prestamista, usa una calculadora de hipotecas en línea para estimar el pago hipotecario probable para el capital que estás buscando y para ingresar otra información relevante, incluida tu pago inicial planificado.
Una vez más, cualquier prestamista con el que hables puede proporcionarte esto. Alternativamente, muchas calculadoras de hipotecas en línea, incluida la que hemos vinculado anteriormente, también le permiten solicitar cotizaciones a los prestamistas hipotecarios sobre tasas y montos máximos aprobados.
5. Los convenios cuentan
Dado que las reglas y regulaciones de cualquier HOA en particular pueden ser únicas, no confíes en información de segunda mano o experiencia pasada en otros desarrollos para aprender cuáles son las reglas y convenios de una HOA. Y piensa bien si podrás vivir con ellos.
Si no puedes encontrar los CC & R en línea, en el sitio web de la HOA, pídele a tu realtor que los adquiera por ti u obtenlos comunicándote directamente con la HOA. Asegúrate de verificar si el documento está actualizado antes de avanzar demasiado en el proceso de compra.
Podrías encontrar que está restringido en más formas de las que tu crees. Además de regir el color de la puerta y cosas por el estilo, los CC & R pueden limitar la altura a la que puede crecer el césped, si puedes plantar o quitar árboles, qué tipos de vehículos puedes estacionar en la calle o en la entrada de su casa (las prohibiciones de estacionamiento de vehículos recreativos no son infrecuentes, por ejemplo), qué tan altas pueden ser las cercas y qué tipos de cubiertas puede usar en las ventanas que dan a la calle.
Si una vida respetuosa con el medio ambiente es una prioridad personal, consulta las disposiciones ecológicas de la Asociación de propietarios, comenzando con lo que se puede plantar alrededor de su casa y cómo se puede mantener esa vegetación.
Por ejemplo, algunas asociaciones de propietarios no permiten la jardinería, una forma de jardinería ecológica para climas áridos, y pueden limitar el tamaño y la composición de cualquier jardín que plante. Las reglas también pueden dictar el uso de fertilizantes, pesticidas o sistemas de rociadores particulares para mantener el jardín y prohibir las pilas de abono orgánico y los paneles solares.
Busca cualquier idioma que pueda impedirte, o incluso complicarte, alquilar tu propiedad. Lo que se considera habitual puede depender de la jurisdicción. “En el área de Seattle, es común encontrar prohibiciones en alquileres [de vacaciones] a corto plazo. Las asociaciones de propietarios tienen interés en limitar el porcentaje de unidades no ocupadas por el propietario, ya que los prestamistas hipotecarios pueden ser reacios a otorgar préstamos en edificios que tienen una alta ocupación de alquiler”, dice Manning.
6. Gestión de conflictos
Como en cualquier comunidad, surgen desacuerdos dentro de un desarrollo planificado, a veces porque ciertos residentes se desvían o rompen las reglas. Antes de comprar, explora cómo se establecen y hacen cumplir las reglas y qué sanciones se imponen a los infractores.
Las sanciones pueden ser estrictas. En algunas asociaciones de propietarios, los resultados pueden incluir ser multado o demandado o que la asociación de derechos de propiedad imponga un gravamen sobre tu casa. Presta especial atención a si la HOA puede ejecutar la ejecución hipotecaria de su propiedad por falta de pago de las cuotas de la HOA o por falta de pago de multas resultantes de violaciones de CC&R.
Pregunta sobre el proceso para resolver cualquier conflicto, así como sobre cómo la Asociación de propietarios gestiona las adiciones o enmiendas a las reglas.
Solicita una lista u otra explicación de los conflictos y las violaciones de las reglas que la asociación ha tenido que resolver. Si esa información no detalla las demandas, pregunta sobre ellas. Asegúrate de verificar si hay demandas pasadas, presentes o pendientes en las que esté involucrada la HOA. Además, revisa el resultado de dichos casos.
7. La reputación de la Asociación de propietarios
Dado que la asociación esencialmente sirve como un gobierno hiperlocal para la comunidad, vale la pena investigar quién la dirige y qué tan bien funcionan esas personas juntas.
Es muy común que las HOA sean supervisadas por residentes de la comunidad que ocupan sus puestos como voluntarios y son elegidos por miembros de la asociación. Sin embargo, algunas asociaciones se gestionan íntegramente de forma profesional. Si una empresa privada administra la HOA, investigue su reputación antes de comprar. Si la Asociación de Propietarios tiene algunos empleados o empresas a las que contrata tareas, pregunte sobre estas entidades y el trabajo que realizan.
Si puedes, habla con algunos de los propietarios actuales del edificio; es preferible que no estén en la junta de la Asociación de Propietarios y que hayan vivido en el edificio durante varios años. ¿Cuán colegialmente funciona la junta? ¿Las diferencias de opinión generalmente se tratan de manera civilizada y constructiva? Esté alerta a las indicaciones de drama frecuente, incluso perpetuo. Al igual que con otros órganos de gobierno, las asociaciones de propietarios pueden verse obstaculizadas por el egoísmo, los juegos de poder y la política mezquina.
Programa un tiempo para hablar con el presidente de la Asociación de Propietarios, para tener una idea de si deseas que esta persona tome decisiones en tu nombre sobre el desarrollo. Pregúntale también al presidente sobre el interés de los residentes en formar parte de la junta: ¿Existe una gran motivación para hacerlo o una relativa indiferencia? Esta conversación también puede motivarte (o no) a formar parte de la junta algún día, un movimiento que requeriría ser elegido y dedicar algo de tiempo libre para sus nuevas responsabilidades.
8. Cumplimiento de la HOA
No confíes en recibir una alerta adecuada sobre cualquier problema persistente entre la asociación y el propietario actual de una casa que te interesa. No preguntar sobre estos problemas de manera oportuna podría resultar en que los heredes cuando tomes posesión de la propiedad.
Algunos problemas potenciales pueden ser obvios, como jardinería muerta o demasiado crecida o pintura descascarada. Por el contrario, ¿el propietario ha realizado mejoras exteriores u otros cambios en la propiedad sin obtener la aprobación de la HOA? Si estos cambios no cumplen con las reglas, ¿qué podría sucederle si fuera dueño de la propiedad? Es posible que pueda obligar al propietario a solucionar los problemas como parte del acuerdo de venta o proporcionar efectivo al cierre.
9. Responsabilidades del seguro
Al igual que con la propiedad de la propiedad, las provisiones de seguro dentro de un desarrollo planificado también se pueden dividir, con la HOA cubriendo algunos peligros o áreas y el propietario responsable de otros.
Estos a menudo son obligatorios por ley estatal. En Florida, por ejemplo, una HOA de condominio debe asegurar toda la propiedad común, que incluye todas las partes del edificio hasta el panel de yeso sin terminar de una unidad. Mientras tanto, el propietario es responsable de asegurar toda la propiedad personal dentro de su unidad, incluidos electrodomésticos, pisos, gabinetes, tratamientos de ventanas y similares.
Consulta la ley del estado en la que vivirás para conocer la división precisa de los requisitos. Confirma que la HOA de la propiedad que estás considerando cumple con esos requisitos.
El seguro contra catástrofes es particularmente importante si está considerando comprar un condominio o una casa adosada en un área propensa a desastres naturales importantes, como inundaciones, terremotos, ventiscas, incendios forestales, tornados o huracanes. “En el noroeste del Pacífico, el seguro contra terremotos es muy común [en desarrollos planificados], aunque no es obligatorio”, dice Manning.
Verifica si la HOA brinda cobertura adicional como un beneficio por ser propietario dentro del desarrollo. “Una Asociación de propietarios con visión de futuro puede hacer que un edificio de condominios sea más atractivo”, dice Manning. Podrían agregar «seguro contra terremotos y otros tipos de seguros, que se reflejarán en las cuotas de la HOA del propietario». Por supuesto, debes confirmar si dicha cobertura adicional también se extiende a las áreas que son responsabilidad legal del propietario de la vivienda, o solo a aquellas que están bajo el ámbito de la HOA.
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