¿Cuándo refinanciar su hipoteca?

La refinanciación puede ahorrarte o costarte dinero

Refinanciar una hipoteca significa cancelar un préstamo existente y reemplazarlo por uno nuevo. Hay muchas razones por las que los propietarios refinancian:

• Para obtener una tasa de interés más baja
• Para acortar el plazo de su hipoteca.
• Para convertir de una hipoteca de tasa ajustable (ARM) a una hipoteca de tasa fija (fixed), o viceversa
• Para aprovechar el valor acumulado de la vivienda a fin de recaudar fondos y  hacer frente a una emergencia financiera, financiar una gran compra o consolidar una deuda.

Dado que el refinanciamiento puede costar entre el 3% y el 6% del capital de un préstamo y, al igual que con una hipoteca original, requiere una tasación, búsqueda de título y tarifas de solicitud, es importante que el propietario determine si el refinanciamiento es una decisión financiera acertada.

CONSEJOS CLAVE

• Obtener una hipoteca con una tasa de interés más baja es una de las mejores razones para refinanciar.
• Cuando bajan las tasas de interés, considera la posibilidad de refinanciar para acortar el plazo de tu hipoteca y pagar significativamente menos en pagos de intereses.
• Cambiar a una hipoteca de tasa fija, o a una de tasa ajustable, puede tener sentido según las tasas y el tiempo que planeas permanecer en su casa actual.
• Aprovechar el capital o consolidar la deuda son otras razones para refinanciar, pero ten cuidado, hacerlo a veces puede empeorar los problemas de la deuda.

Refinanciamiento para asegurar una tasa de interés más baja

Una de las mejores razones para refinanciar es reducir la tasa de interés de tu préstamo actual. Históricamente, la regla general es que refinanciar es una buena idea si puedes reducir tu tasa de interés en al menos un 2%. Sin embargo, muchos prestamistas dicen que un 1% de ahorro es un incentivo suficiente para refinanciar.

Reducir tu tasa de interés no solo lo ayuda a ahorrar dinero, sino que también aumenta la tasa a la que genera valor líquido en tu vivienda y puedes disminuir el monto de tu pago mensual. Por ejemplo, una hipoteca de tasa fija a 30 años con una tasa de interés del 5.5% sobre una casa de $ 100,000 tiene un pago de capital e intereses de $ 568. Ese mismo préstamo al 4.1% reduce su pago a $ 477.

ADVERTENCIA

La discriminación en los préstamos hipotecarios es ilegal. Si crees que te han discriminado por motivos de raza, religión, sexo, estado civil, uso de asistencia pública, origen nacional, discapacidad o edad, hay pasos que puedes tomar. Uno de esos pasos es presentar un informe a la Oficina de Protección Financiera del Consumidor o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los EE. UU. (HUD).

Refinanciamiento para acortar el plazo del préstamo

Cuando las tasas de interés bajan, los propietarios a veces tienen la oportunidad de refinanciar un préstamo existente por otro préstamo que, sin muchos cambios en el pago mensual, tiene un plazo significativamente más corto.

Para una hipoteca de tasa fija a 30 años sobre una casa de $ 100,000, el refinanciamiento del 9% al 5,5% puede reducir el plazo a la mitad a 15 años con solo un ligero cambio en el pago mensual de $ 805 a $ 817. Sin embargo, si ya tienes un 5,5% durante 30 años ($ 568), obtener una hipoteca del 3,5% durante 15 años aumentaría tu pago a $ 715. Así que haz los cálculos y ve qué funciona realmente.

Refinanciamiento para convertirlo en una hipoteca ARM o de tasa fija

Si bien las ARM a menudo comienzan ofreciendo tasas más bajas que las hipotecas de tasa fija, los ajustes periódicos pueden resultar en aumentos de tasas que son más altos que la tasa disponible a través de una hipoteca de tasa fija. Cuando esto ocurre, la conversión a una hipoteca de tasa fija da como resultado una tasa de interés más baja y elimina la preocupación por los aumentos futuros de las tasas de interés.

Por el contrario, la conversión de un préstamo con tasa fija a una ARM, que a menudo tiene un pago mensual más bajo que una hipoteca a plazo fijo, puede ser una estrategia financiera sólida si las tasas de interés están bajando, especialmente para los propietarios que no juegan para quedarse en sus hogares durante más de unos pocos años.

Estos propietarios de viviendas pueden reducir la tasa de interés y el pago mensual de su préstamo, pero no tendrán que preocuparse por el aumento de las tasas en 30 años en el futuro.

Si las tasas continúan bajando, los ajustes periódicos de tasas en un ARM dan como resultado tasas decrecientes y pagos hipotecarios mensuales más pequeños, lo que elimina la necesidad de refinanciar cada vez que bajan las tasas. Cuando las tasas de interés hipotecario suben, por otro lado, esta sería una estrategia imprudente.

Refinanciamiento para aprovechar el capital o consolidar la deuda

Si bien las razones mencionadas anteriormente para refinanciar son todas financieramente sólidas, la refinanciación hipotecaria puede ser una pendiente resbaladiza para una deuda interminable.

Los propietarios de viviendas a menudo acceden a la equidad de sus viviendas para cubrir los principales gastos, como los costos de remodelación de la vivienda o la educación universitaria de un niño. Estos propietarios pueden justificar el refinanciamiento por el hecho de que la remodelación agrega valor a la vivienda o que la tasa de interés del préstamo hipotecario es menor que la tasa del dinero prestado de otra fuente.

Otra justificación es que los intereses de las hipotecas son deducibles de impuestos. Si bien estos argumentos pueden ser ciertos, aumentar el número de años que adeudas en tu hipoteca rara vez es una decisión financiera inteligente, ni gastar un dólar en intereses para obtener unos 30 centavos de deducción fiscal. También ten en cuenta que desde que entró en vigor la Ley de Reducción de Impuestos y Empleos, el monto del préstamo sobre el que puedes deducir intereses ha disminuido de $ 1 millón a $ 750,000 si compró su casa después del 15 de diciembre de 2017.

Muchos propietarios refinancian para consolidar sus deudas. A valor nominal, es una buena idea reemplazar la deuda con intereses altos por una hipoteca con intereses bajos. Desafortunadamente, el refinanciamiento no trae prudencia financiera automática. Da este paso sólo si estás convencido de que puedes resistir la tentación de gastar una vez que el refinanciamiento te libere de tus deudas.

IMPORTANTE

Se necesitan años para recuperar del 3% al 6% del capital que cuesta el refinanciamiento, así que no lo hagas a menos que planees quedarse en su casa actual por más de unos pocos años.

Ten en cuenta que un gran porcentaje de personas que alguna vez generaron deudas con altos intereses en tarjetas de crédito, automóviles y otras compras simplemente lo volverán a hacer después de que el refinanciamiento hipotecario les otorgue el crédito disponible para hacerlo. Esto crea una pérdida cuádruple instantánea compuesta por tarifas desperdiciadas en el refinanciamiento, pérdida de capital en la casa, años adicionales de pagos de intereses aumentados en la nueva hipoteca y el retorno de la deuda con intereses altos una vez que las tarjetas de crédito están al máximo nuevamente. El resultado es una perpetuación interminable del ciclo de la deuda y una eventual quiebra.

Otra razón para refinanciar puede ser una emergencia financiera grave. Si ese es el caso, investiga cuidadosamente todas tus opciones para recaudar fondos antes de dar este paso. Si realizas un refinanciamiento con retiro de efectivo, es posible que te cobren una tasa de interés más alta en la nueva hipoteca que por un refinanciamiento a tasa y plazo, en el que no sacas dinero.